。其中，围绕既有建筑改造利用，目前已改造78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇老旧小区改造，去年新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。2024年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区已达2.26万个。此外，全国已实施完整社区建设项目2900多个，精准补齐“一老一幼”设施3500多个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个，改造城市燃气等各类管道约10万公里，修复城市破损山体4.97万平方米，新建和改造城市绿地3.4万公顷。2023年至2024年7月份，全国共活化利用300多片历史文化街区、1800多个历史建筑，使历史文化和现代生活融为一体、相得益彰。截至目前，全国共有历史文化街区1274片，历史建筑6.72万处。其中，保护对象类型持续丰富，92片红色文化型历史文化街区、85片工业遗产型街区、81片民族特色型街区、68片区域文化型街区等一大批承载重要记忆的古建筑、老街区被纳入保护体系。据最新数据显示，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。

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　　从投资的保障度来看，城市更新仍将是政府投资的支持重点，2025年也将继续加大力度。国家发改委在2024年10月份的新闻发布会上提出“今后几年，城市更新仍是政府投资的支持重点，2025年也将继续加大力度。” 具体到关键领域，发改委提到，在提前下达明年部分“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划当中，优先支持一批城市更新重点项目。在相关的项目清单和投资计划中，将重点推动解决燃气管网老化、城市内涝、供水管网漏损等突出问题，同时还要继续统筹加大中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目的支持力度。以“里子工程”地下管网建设改造为例，有关方面预计在未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元。对各地城市更新投资节奏的引导方面，国家发改委提出“要区分任务的轻重缓急，按照短期聚焦消除安全隐患，中期推进老化设施更新，长期促进设施功能完善的工作思路，组织实施城市基础设施提升改造行动，优先推进涉及重大公共安全和重要民生保障的城市管网安全提升、老旧居住区宜居改造、城中村综合改造、城市交通设施安全改造等工程建设，有序推进老旧街区（老旧厂区）转型提质、城市公共服务功能提升等工程建设。” 以北京为例，近期的城市更新项目也将优先支持保障民生类和公益类城市更新，加快保障性租赁住房建设、危旧楼改建，改造提升市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，补足功能短板。2024年12月5日，中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》，推动新一代信息技术与城市基础设施建设深度融合，推动城市基础设施数字化改造，构建智能高效的新型城市基础设施体系，持续提升城市设施韧性、管理韧性、空间韧性，推动城市安全发展。2025年1月3日召开的国务院常务会议，研究推进城市更新工作，意味着城市更新将是2025年扩大内需的重要抓手，将有效推动各地的城市更新投资力度进一步加大。

　　第一，城中村改造大规模扩围至近300个地级及以上城市，成为城市更新重要内容。2023年4月28日，中央政治局会议提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开。在中央大力度推进下，城中村改造将成为下阶段超大特大城市实施城市更新行动的重要内容之一。2024年10月，住建部提出将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。同时，各地在城市更新开展过程中减少回迁房实物安置占比，更多采用货币化或房票安置政策。住建部相关负责人表示，据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，提出扩大城中村改造政策支持范围（扩围至近300个地级及以上城市），推进城中村改造货币化安置，将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。一是扩大城中村改造政策支持范围。地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策进一步扩大到近300个地级及以上城市，这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。二是推进城中村改造货币化安置。通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，……稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

　　老旧小区危旧楼自主更新模式探索。传统的老旧小区更新改造模式往往存在政府财政压力大、居民参与度低等问题。在此背景下，探索老旧小区危旧楼自主更新模式既能充分调动居民的积极性，又能更精准地满足居民的实际需求。从已有实践来看，近年来上海、北京、广州、杭州、武汉等多地陆续涌现出了居民探索自主更新的实践案例。包括浙江衢州江山市永安里小区、武汉青山区“住宅合作社”模式、北京丰台马家堡68号院2号楼、广州花都集群街2号等典型案例。例如，武汉市青山区21街坊的134户居民自拆旧房自建240套新房，除了安置134户居民，多余住宅将通过市场销售用于平衡建设成本。居民以住宅合作社的形式请专业代建公司建设新房，居民花少量的补差价的钱就能住上面积比原来大的新房。浙江衢州江山市永安里老旧小区则采取业主出资、整体拆除、原拆原建的模式，通过提高容积率、增加可建房屋套数平衡建安成本。从发展趋势来看，2024年底的全国住房城乡建设工作会议在“谋划实施一批城市更新改造项目”中提出“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，预计未来有更多地区针对居民自主更新改造老旧住宅进行探索。从市场主体参与的机会来看，未来可能采取原拆原建的老旧小区预计有一定的规模，有建设经验的房地产代建企业，金融机构，以及交付入住后的物业服务都有相应的参与机会。

　　城市更新的资金来源一般包括由地方财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费；国家有关城市改造的政策性信贷资金；融资地块的出让金收入；参与城市更新项目的市场主体自筹投入的改造资金；土地、房屋权属人自筹的资金经费；金融机构的创新金融产品（如城市更新基金）等多个渠道。2024年，各地积极探索更加多元化的城市更新融资方式，整合多种方式以直接间接形式支持城市更新，持续助力城市更新可持续发展。具体包括在专项资金奖补或贷款贴息，发行专项债，完善税费减免政策，积极争取金融信贷支持（拓宽征信方式、延长贷款期限），设立城市更新基金等多个方面。此外，各地也通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等，吸引社会资本投入。

　　财政专项补助方面，截至2024年7月，全国有13个省设立了专项资金对城市更新重点领域项目给予奖补；从2024年起，中央财政也开始支持部分城市实施城市更新行动，首批共涉及15个城市，包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。财政贴息方面，目前我国已有12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息。江苏省2024年印发《江苏省“城新贷”财政贴息实施方案》，对符合条件的“城新贷”在规定期限内给予1个百分点贴息，鼓励设区市、县（市）对享受省级贴息的项目给予配套贴息。据测算，省财政按1个百分点进行贷款贴息，按年补贴4亿元计算，可至少带动当年新增投资570亿元；贷款企业可减少利息负担1/3左右，省市联动则可减轻利息负担2/3以上。城市更新专项债方面，截至目前全国已有12个省发行发行专项债近1000亿元用于各类更新改造。2024年住建部发布实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）中，以渝中区为例的“重庆市发行政府专项债支持城市更新”具体做法入选。据公开信息显示，2021至2023年，重庆渝中区共发行城市更新专项债包13个、发债总额83.3亿元，10年至30年期，利率2.71%至3.3%，持续推动城镇老旧小区改造、“两江四岸”治理提升、地下管网改造等城市更新项目。政策性信贷资金方面，1—11月，国开行主动对接各地方政府，向市政基础设施建设与改造更新、海绵城市、城镇老旧小区改造、城市生命线安全工程、历史文化保护传承、环境基础设施等重点领域发放中长期贷款2730亿元。城中村改造方面，农发行累计投放城中村改造专项借款1131亿元（截至2024年6月底），国开行已发放城中村改造专项借款1002.47亿元，涉及376个项目（截至2024年5月底）。城市更新基金设立方面，目前已有28个城市设立城市更新基金，总资金规模达4550亿元，为实施城市更新行动注入新动力。商业银行贷款方面，商业银行加速信贷业务转型，创新相关信贷产品，对城市更新、城中村改造贷款的支持力度进一步加强。建设银行、农业银行2024年4月底发布的数据显示，建行在城中村改造领域对接项目507个；农行积极支持“三大工程”，累计向37个项目提供授信316亿元。不动产投资信托基金方面，此前国家发改委和证监会已发文将消费类基础设施正式纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。2024年7月，国务院在发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号）又明确强调，“支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。” 城市更新领域更多项目纳入REITs发行的范围将极大促进可持续更新模式的构建。近期，北京经开区园区类REITs产品成功发行，作为北京市首单园区类REITs产品，底层资产包括经开区的数字工场、北工大软件园和经开大厦三个工业园区项目，其中数字工场园区于2021年首批纳入经开区城市更新园区。

　　从2025年的趋势来看，城市更新的资金保障力度将进一步增强，特别是在财政的力度层面。第一，重启发行土储专项债，将有利于拆除更新类项目的推进实施。 在2024年10月12日举行的“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新 闻发布会上，财政部副部长已表示为了加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展，允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区，也可以用于新增土地的储备项目。 重启发行土储专项债，将有利于拆除更新类项目的推进实施。第二，财政资金对城市更新支持力度加大，特别是针对城中村改造、老旧小区改造等。 一是个别省已设立了专项资金对城市更新重点领域项目给予奖补，2025年也将有望继续支持； 二是2024年开始，中央财政已开始分批次支持部分城市城市更新，未来支持的城市名单有望进一步扩围； 三是各地也会进一步探索财政贴息支持城市更新模式。总体来看，根据最新财政部在新闻发布会上的基调，2025年将提高财政赤字率，加大支出强度。 ……。 安排更大规模政府债券，包括超长期特别国债、地方政府专项债券等，城市更新也有望同步受益。

　　城市更新工作组织机制方面，根据《中国建设报》相关文章显示，目前全国有410多个城市成立城市更新工作领导小组，由主要领导任组长，强化政府统筹。21个城市设立城市更新局，常态化推进专职管理。12个省建立省级督导机制，7个省将城市更新纳入省级政府绩效考核。10个省分层次开展省级城市更新试点工作。根据中国城市规划设计研究院与中指研究院联合发布的《中国（35城）城市更新活跃度年度观察2024》显示，35城中32个城市在市级层面成立了城市更新领导小组，同时，35城中深圳、武汉、佛山、济南、长沙设立了城市更新常设机构，部分城市探索设立城市更新专职机构，如深圳市城市更新和土地整备局、武汉市住房和城市更新局、佛山市城市更新局、济南市住房保障和房产管理局（济南市城市更新局）、长沙市城市人居环境局。

　　多地住建局更名为住更局，相关职能进一步优化、细化。目前湖北省已有13个地级市，包括武汉、襄阳、仙桃、十堰、荆州、黄冈、黄石、恩施等地在内的住建局，先后更名为“住房和城市更新局”。深圳最早成立城市更新局，2019年初，原深圳市城市更新局、土地整备局二者又合并为现在的深圳市城市更新和土地整备局，归属市规划和自然资源局领导管理。湖北省已经将城市更新提到了相当高的战略位置。多地城市更新局的挂牌，意味着我国城市建设将从“大拆大建”模式中走出来，围绕存量物业、设施，开展精细的优化升级与运营工作。各地“住更局”也将加速转变职能、重新定位，围绕城市更新工作对机构设置、职能配置、运营机制进行有针对性的调整，提升相关工作的推进效率。“住更局”的职能除了一直以来的房屋管理、市政建设管理外，还增加了关于城市更新政策的制定和工作部署、编制危旧房屋的征收改造计划的内容。住房城乡建设部发布的第三批实施城市更新行动可复制经验做法清单中，湖北省各市（州）均成立城市更新专门管理部门的做法入选。武汉市率先成立住房和城市更新局，其他 16 市（州）参照组建，于 2024 年7月全部完成挂牌。

　　对内加强城市更新绩效考核和资金激励，对外优化城市更新审批流程。加强城市更新绩效考核和资金激励方面，根据2024年住建部发布的实施城市更新行动可复制经验清单显示，安徽省将城市更新工作推进情况纳入省政府对各城市政府的目标管理和绩效考核，考核内容包括城市更新体制机制建立、方案制定、项目建设、经验推广等方面，对考核优秀的城市予以通报表扬和资金激励。江苏省对各城市实施城市更新行动成效进行综合评价和激励，对成效明显的城市在申报中央预算内投资计划、安排省级财政专项资金等方面予以倾斜，优先支持发行地方政府专项债券用于老旧小区改造。优化城市更新审批流程方面，随着各地相关城市更新管理职能的进一步完善，城市更新相关审批流程也在持续完善。例如，河北唐山采取打包审批、联合审批、联合验收等方式简化房屋建筑、市政基础设施审批环节，针对更新单元中的新建工业项目和重点项目、特殊项目分类制定简化审批流程方案，逐步推进城市更新审批事项同级化。湖北省黄石市建立城市更新项目审批“绿色通道”，对于配建公共设施或房屋改造的项目，免于办理建设工程规划许可。

　　以青岛为例也可以看出目前城市更新布局的主要企业。根据公开信息显示，自青岛市实施城市更新和城市建设三年攻坚行动以来，低效片区等领域共吸引落地产业项目262个，总投资3500亿元。截至2024年4月，已有中建集团、中国铁建、中国建工、金茂集团、中国能建、保利集团、中冶建工、中国中车、国家电投、中国钢研、中科曙光、山东高速、山东海运等央国企及子公司参与了老旧街区改造、地铁建设和TOD开发、基础设施和配套工程建设、产业项目运营等城市更新领域的投资建设。同时，在2024年青岛全市城市更新和建设动员大会上相关负责人也提到要鼓励和引导头部企业、大型央企等市场主体参与低效片区开发、城中村改造等开发建设，形成多元化、可持续的发展模式。

　　值得关注的是，当前形势下房地产企业参与积极性明显下降。从经济环境来看，目前国内资产价格走势仍未明显回暖，市场主体参与城市更新的动力也有所减弱。在资产价格的上升周期，投资回报收益大、确定性强，市场主体就会更有动力参与城市更新。房企作为城市更新的重要参与者近年来受到的影响更加明显。从公布的财报情况来看，相较于前几年，房地产企业在2024年半年报中直接涉及城市更新的描述和分量明显减少。部分民营房企为了减轻经营压力将同时输出全流程更新服务模式。如佳兆业2024年中期报告提到：“本集团计划通过每年的持续转化，将城市更新储备补充为优质货源，同时输出全流程更新服务模式，赋能产业升级，践行高质量、可持续发展。”

　　展望2025年，随着更多城市更新项目落地，部分地区城建项目中城市更新项目占比将进一步提升，成为扩内需的重要力量。我国的城市更新发展在财政进一步发力下将拥有更大的发展机遇，但同时也面临宏观经济仍处于修复期、关联行业风险仍未出清、市场主体仍然承压等多项挑战，机遇与挑战并存是现阶段城市更新所面临的基本形势。在此新形势下，城市更新的发展将更加注重优化规划及土地管理政策，更加注重构建可持续的资金支持机制，更加注重调动市场主体参与积极性，更加注重构建可持续更新模式。总体来看，无论是基于新形势的需要，还是城市更新内在发展的要求，城市更新行业都将进入到多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新的发展时期。